Si tomamos en consideración que conformidad con el articulo 2934 del Código Civil, del Estado, el Registro Publico de la Propiedad es la Institución mediante la cual el Estado proporciona los servicios de dar publicidad a los actos jurídicos que conforme a la Ley precisan de ese requisito para surtir efectos contra terceros; y tal publicidad es requerida para dar seguridad jurídica a la propiedad de inmuebles, facilitar el conocimiento del estado que guardan estos, garantizar el crédito, y hoy, en día, la función social que tienen a propiedad; y por otra parte, esta Institución descansa y se levanta sobre un elemento básico: la propiedad, concepto fundamental del derecho de todos los tiempos, otorgado y elevado por nuestra constitución a la categoría de derecho publico individual de la misma calidad y nivel que la libertad, igualdad y la seguridad jurídica.

Y en atención a que nuestra condición de Juristas nos obliga el lucha por que en Jalisco, la propiedad se siga adquiriendo, gozando, disfrutando y ejerciendo en un marco de libertad y seguridad, toda vez que la propiedad y la libertad están integras indisolublemente vinculadas y se condicionan recíprocamente; pues la propiedad sin libertad sin propiedad, carece de objetivo ; resulta imperativo actual el contar con una institución tutelar de los bienes raíces que esta acorde con la evolución del Derecho y de la sociedad e incorpore los principios y medios de publicidad registral adecuados; cuente con la estructura idónea; y contemple procedimiento simples y ágiles que le permitan responder a las exigencias de la época actual. Congruente con ello, planteo en primer término la problemática que actualmente aqueja al servicio registral; y en segundo lugar, las reformas legales técnico administrativas, que se estiman necesarias para e logro de los objetivos antes mencionados.

PROBLEMÁTICA ACTUAL DEL SERVICIO REGISTRAL

1.-Gran porcentaje de inmuebles al margen del control registral, al establecer el Código Civil del Estado el sistema registral denominado “potestativo” y no el denominado “obligatorio”. Para solucionarlo se requiere reformas al Código Civil.

2.-Falta de publicidad plena y efectiva en el servicio regitral, por contemplar nuestro Código Civil el sistema registra, “personal” y no el denominado “real” no se cuenta con una cedula, padrón o registro por cada inmueble, que permita que en el se asiente o hagan constar todos los movimientos que tuviere un inmueble, actualmente a cada acto jurídico se le asigna una inscripción diversa y se relaciona con los demás que tuviere que ver, usuarios tardada engorrosa y poco efectiva, y que por ende impide una plena simplificación administrativa.
Para su solución debe formarse el Código Civil y el Reglamento del Registro Publico de la Propiedad.

3.-Imposibilidad de cumplimentar plenamente los principios de “seguridad jurídica” y de “publicidad total”, que deben ser base de todo servicio registral inmobiliario; ello al estar funcionando en nuestro sistema registral el meramente declarativo y potestativo.
Para ello se requiere también reformas al Código Civil.

4.-Explosivo incremento en la demanda del servicio registral, lo que ha obligado a un crecimiento inconveniente del aparato administrativo y del acervo de libros del Registro, lo que dificulta su manejo, integración, mantenimiento y conservación e implica a la vez un elevado costo para el Estado. Agravado ello, por no haberse tomado con antelación como ya se ha propuesto, la decisión de tecnificar el servicio mediante su computarización y la microfilmación de libros.

5.-Tardanza en la prestación del servicio (recepción de documentos, tramitación de estos, expedición de certificados o constancias, informes a particulares y autoridades) al no estar este apoyado en la tecnología moderna; lo cual repercute en el ágil trafico inmobiliario que la sociedad actualmente reclama.
El considerable numero de documentos que a la fecha son presentados para su registro en las 14 Oficinas en el Estado, rebasa la capacidad de manejo manual del personal comisionado para su recepción, al no contar con e auxilio de computadoras. Tan solo en esta capitula la fecha, se reciben para su registro un promedio diario de 5700 documentos y de 200 solicitudes de expedición de certificados, y lo que tienen que ser elaborados en forma mecanográfica y por razón lógica lenta, por no estar computarizado el servicio.

6.-Considerable deterioro, creciente destrucción y varios extravíos o sustracciones de los libros del Registro, al tener que ser consultados directamente por los usuarios, dado el carácter publico de este. Ello por no contar con el auxilio de la tecnología moderna que permita la publicidad plena sin necesidad de acceder el usuario en todos los casos al manejo directo de los libros.
El promedio diario de libros consultados en esta capital a la fecha es de 1000; y en todo el Estado es de 1700.

7.-Falta de información pronta y adecuada al usuario, de los antecedentes y asientos regístrales, al carecer del auxilio de los medios electrónicos modernos.

8.-Inseguridad de los libros del Registro, al tener estos que ser consultados en forma directa y constante por los usuarios. Los que se evitaría al contar con sistema computarizado y de microfilmación.

9.-Serio y preocupante deterioró de los libros del Registro, provocando por la consulta directa de los mismo de parte de los usuarios al no contar con otros medios de publicidad efectivos.

10.-Carencia de verdaderos técnicos de tiempo completo en materia magistral, que garanticen la marcha ascendente del servicio, motivado ello por la falta de estímulos económicos acordes a la actividad desarrollada, pues ello por la falta de estímulos económicos acordes a la actividad desarrollada, pues ello implica el contar con conocimientos jurídicos que le permitan la calificación legal sobre la procedencia de un registro y la revisión de los antecedentes registradles; situación esta que obliga al Servidor pubico bien capacitado a buscar otros trabajos mejor remunerados, produciendo ello un alto índice de deserción y en otros caos el buscar una segunda actividad que le permitas incrementar sus percepciones económicas, impidiéndole ello atender la función registral de tiempo completo.
La doctrina en materia tributaria recomienda que una razón de ingresos que por concepto de derecho perciba el Estado como contraprestación por los servicios prestados, es necesario y conveniente sean destinados a la mejoría del servicio publico.
A la fecha han abandonado el servicio registral elevado numero de empleados altamente calificados lo que se traduce enana baja en el nivel del servicio, y con los sueldos que se ofrecen no es factible contratar nuevo personal con el mínimo de calificación indispensable para la naturaleza del servicio.

11.-Carencia de locales apropiados y seguros para la prestación del servicio por parte de las oficinas.
Ello se resolvería, destinándose parte de las cantidades que se recaudan por concepto de derechos por la prestación del servicio, a cubrir e importe de las rentas o la edificación de locales propios.

12.- Falta de un Departamento de estudios y publicaciones en materia de Derecho Registral que se dedique a la captación de tal naturaleza y estimule la realización de los mismos, para que estos coadyuven en la orientación apropiada a los gobernados y en la superación profesional del personal del Registro.

Expuesta la problemática, procedo a contar a ustedes cuales serán las reformas legales que sugerimos:

REFORMAS LEGALES

Tendientes de todas ellas, a logar una publicidad plena que se estima necesaria para que tan relevante función publica pueda seguir siendo garantía de Seguridad jurídica a la propiedad inmobiliaria.

PRIMERA.- Reforma a los artículos 2950/2953 del Código Civil del Estado, y articulo 39 del Reglamento del Registro Publico de la Propiedad, para el efecto de subsistir el actual sistema de publicidad “personal” por el “real”, lo que permitiría contar una cedula o folio por cada inmueble, en el que se hicieran constar todas las mutaciones que sufra este, lográndose así, complementando con la computarización del servicio registral que también se sugiere, un sistema seguro, ágil y efectivo.

Como es sabido los Registros Públicos de la Propiedad, en atención a que tomen como elemento básico de su organización, al titular del derecho o al inmueble, se clasifica en personales y reales.

En los registros reales a cada inmueble se le destina un folio inscripción especial y en el se anotan sus mutaciones o gravámenes.
En los personales las inscripciones se llevan por orden de presentación y en atención al titular.

Los registros reales permiten brindar una información rápida e integral del estado jurídico de los inmuebles, no así los registros personales en los cuales la búsqueda se torna engorrosa y la información incompleta.
Los reales son pues superiores a los personales, aunque requiere contar con buenos índices.

Nuestro sistema Estatal, desde su origen es de tipo personal pues las inscripciones atienden a la persona titular de derechos y al orden de presentación del acto, por lo que a este respecto, se requiere un cambio al sistema “real” con buenos índices personales.

SEGUNDA.- Reformas a los artículos 2934, 2937, 2938, 2941, 2942, 2945 del Cogido Civil del Estado, para subsistir el sistema o medio de publicidad “optativo” por el “obligatorio” pues se ha advertido que en los tiempos actuales hay el imperativo de evitar controversias judiciales y conflictos sociales, haciendo publica de manera plena la situación registral que guardan los bienes inmuebles; pues siendo este facultativo, ello no se logra.

Al efecto, según se exige o no por Ley la inscripción en el Registro Publico de la Propiedad del acto jurídico, los registros pueden ser “obligatorios” y “facultativos”
En este caso, al margen de que quien opte por no inscribirlo, correrá, entre otros, el riesgo de la imposibilidad a terceros; en áreas de una real y autentica publicidad, seria recomendable modificar nuestro sistema para que el registro fuere obligatorio, pues solo así es factible lograr el poner en conocimiento del publico el estado jurídico de los bienes inmuebles.

Al efecto, nuestro Código establece para la trasmisión de dominio y constitución de los demás derechos reales sobre inmuebles ejercibles por la posesión, por acto entre vivos, el sistema de la tradición, a cual debe ser real, por actos materiales.

Se exceptúan del sistema de la tradición, los reales que no se ejercen por la posesión (hipoteca y prenda); y las trasmisiones mortis causa, que se rigen por un régimen distinto en razón a que el patrimonio se transmite a los herederos por la muerte del causante.
Por ello, centramos nuestra tensión en la tradición por acto, entre vivos.

Así las exigencias impuestas por nuestro código para la mencionada transmisión entre vivos, son: El “titulo” y el “Modo”.
El “Titulo” es el antecedente negocial jurídico apto para transferir el dominio; es decir, el titulo de adquisición; la escritura publica o documento privado.
El “Modo” es la tradición, el acto por el cual se concreta materialmente la transferencia.

Así la transmisión o adquision entre vivos, debe cumplir una doble función: Una primera como Modus Adquirendi, pues su falta impide que se tenga por operada la transmisión del derecho aun con relación a las partes. Esta si se cumple entre nosotros.

Y la segunda función es la de medio de publicidad de la constitución o transmisión del derecho. Función esta que en nuestro medio no se cumple, por no ser el registro obligatorio si no potestativo.

Así la traditio como medio de publicidad no resulta idóneo.
Al dejar huérfanos de publicidad registral al dominio sobre inmuebles y demás derechos reales, se les expuso al clandestinaje, con todas sus consecuencias sociales que ello conlleva.

Es innegable que con la escritura publica seguida de la tradición, no se obtiene aquella publicidad plena indispensable para un régimen inmobiliario conveniente, si consideramos que los derechos reales son absolutos y oponibles frente a todos desde su constitución.
Por consiguiente, por la naturaleza de las cosas, por una simple operación lógica, y por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés en la seguridad de las relaciones privadas a las que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento, que el derecho real debe manifestarse plenamente por otros caracteres, por otros signos, que no sean los del interés por tutelar el derecho personal, y tan públicos, que lleguen a toda la sociedad. Y por lo mismo no concibe que una sociedad este obligada respetar un derecho que no conoce.

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