Instituido el Derecho de Propiedad en el artículo 27 de la Carta Magna, devino para el Estado Mexicano la obligación de crear los mecanismos correspondientes y conducentes a tales ?nes; tal es el caso del Registro Público de la Propiedad, que se ha constituido el más e?caz, sobre todo en estas épocas cuando, con motivo de la globalización (entendida en sus máximas dimensiones como la libre circulación de bienes, servicios, capitales e ideas), ha alcanzado la propiedad inmobiliaria grandes valores y constituye el primer insumo para que ?uyan a nuestro país, señaladamente hacia nuestro estado, las inversiones tan requeridas en los procesos de crecimiento económico.

Un sistema registral debe tener por objetivo el de otorgar seguridad jurídica a los particulares en el trá?co inmobiliario, permitiendo saber quiénes son los titulares y cuál es el estado jurídico de esos bienes que aseguran y dan e?cacia a ese tipo de transacciones, de tal forma que la persona que ?gure registralmente como propietario o titular de un derecho real, en verdad lo sea, salvo que judicialmente se impugne el contenido de la inscripción. Además, en nuestros días debe ser un instrumento que ayude a ordenar el crecimiento de las ciudades mediante la inscripción de zonas de reservas, usos y destinos de la propiedad inmobiliaria.

La publicidad supone, entonces, el ofrecimiento a los interesados de la verdad o?cial, instrumento que otorga certeza a las relaciones jurídicas entre particulares; ello implica su susceptibilidad de consulta y de conocimiento por cualquier interesado, quien podrá solicitar que en el Registro Público de la Propiedad se hagan constar determinados datos de verdadera trascendencia.

Sin embargo, según re?ere Vicente Domínguez Calatayud, no suele tenerse un mecanismo de publicidad e?ciente destinado en modo auténtico a garantizar la seguridad y la agilidad del tra?co jurídico, sobre todo del intercambio de bienes y servicios, por lo que es necesario dotarse de instrumentos más perfectos de publicidad, pues en consecuencia, si el registro funciona mal, llega a causar numerosos perjuicios a los particulares, que prolongados en el tiempo, signi?carán su descrédito y su inutilidad con miras a cumplir los ?nes para los que fue creado.

Adicionalmente, un registro público tal que sea con?able y e?ciente constituye un presupuesto para atraer a la inversión productiva; lo primero porque al arraigarse los capitales, éstos serán recuperados en el futuro y por tanto, el empresario requiere la seguridad jurídica; lo segundo porque demuestra sintonía con los criterios de simpli?cación administrativa y sobre todo, con el de competitividad que hemos de mantener como país y luego como entidad federativa.

2. Marco comparativo

2.1. Sistema Registral Peruano

La modernización tecnológica referente al Registro Público de la Propiedad dio sus primeros pasos en 1994, con la creación del SUNARP (Súper Intendencia Nacional de los Registros Públicos), organismo descentralizado del Sector Justicia, dotado de autonomía administrativa, económica y registral que le permite agilidad en la toma de decisiones y la tramitación de acciones propias de su función rectora del sistema.

Es una institución que presta un servicio homogéneo en todo el territorio nacional y cuyo objeto no es otro, sino otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en él se registran, cuyo soporte de desarrollo se encuentra en: la modernización, simpli?cación, integración y la especialización de la función registral en todo el país, en miras del bene?cio social. Por lo que la SUNARP es una institución que cuenta con personalidad jurídica de derecho publico, con autonomía económica y ?nanciera y que constituye un pliego presupuestal, cuyo recursos son directamente recaudados por las o?cinas regístrales, para la operatividad del sistema que integra como ente rector con sus órganos desconcentrados, por lo que las transferencias de los recursos, permiten cubrir el dé?cit de las o?cinas regístrales asegurando así su operatividad.

Para el año de 1997 se realizaron los primeros asientos electrónicos, creándose así el sistema de información registral, que sustenta los registros de propiedad de inmuebles, de personas jurídicas y naturales (SIR), y durante el año 1998 se crea la sala virtual de partidas registrales y posteriormente durante el año de 1999 el servicio de información en línea.

Durante los años del 2002 al 2004, se crea la interconexión de la publicidad en línea simple a nivel nacional, que comprende la red privada de comunicaciones entre todas las o?cinas regístrales, gestión remota acceso a través de Internet y una bodega central, y para el año 2005 se crea la Inscripción Registral de Competencia Nacional, proyecto de modernización que comprende el desarrollo de acciones tendientes a estandarizar los medios de producción de los servicios registrales en el ámbito nacional.

Por todo lo anterior la publicidad registral garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo de las propiedades registrales, y en general obtenga datos del archivo registral sin expresión de causa para su obtención, sin embargo cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, esta solamente podrá otorgarse a quienes acrediten interés legitimo (Art.128 del reglamento general de los registros públicos) lo anterior con base a lo que establece en su articulo 2do numeral 6 de la constitución política de Perú, que a la letra reza: “Toda persona tiene derecho a que los servicios informáticos, computarizados o no, públicos o privados, no suministren informaciones que afecten la intimidad personal o familiar”. Lo anterior demuestra los grandes avances que Perú ha logrado en materia registral, colocándose a la vanguardia en el trá?co inmobiliario al otorgar verdadera seguridad y certeza jurídica a los particulares que intervienen en dichas transacciones.

2.2. Sistema Registral Chileno.

Organización Administrativa El Sistema Registral Chileno está organizado como servicio judicial a cargo de abogados, bajo el nombre de conservadores, los cuales son funcionarios del Poder Judicial, sometidos a la superintendencia directiva, correccional y económica de la Corte Suprema, máximo Tribunal del país, con sede en la ciudad de Santiago.

La conducta ministerial está bajo la vigilancia de las respectivas Cortes de Apelaciones.

Los de Conservadores son cargos creados mediante un Decreto dictado por el Presidente de la República, con participación del Ministerio de Justicia, que además es el encargado de la designación de aquéllos. Existen actualmente en Chile alrededor de 131 conservadores, los cuales, igual que los Notarios, integran el escalafón de Auxiliares de la Administración de Justicia y se encuentran divididos en tres categorías:

1.- Correspondiente a la ciudad asiento de una Corte de Apelaciones.
2.- Capital de Provincia.
3.- Asiento de una comuna o agrupación de comunas.

Los Conservadores se encuentran sometidos a un proceso de cali?cación anual a cargo de las Cortes de Apelación; duran en sus cargos, según su comportamiento como funcionarios; éstos, pueden ser removidos por una cali?cación de?ciente o como efecto de una conducta inadecuada.

En Chile, el Conservador de bienes Raíces tiene un sitio en Internet, donde se puede obtener información especí?ca y solicitar trámites: www.conservador.cl.

Para el resto de las ciudades, los usuarios de los servicios deben comunicarse al Conservador de Bienes Raíces respectivo, cuya lista se encuentra en: http://www.conseevadores.cl/paginas/nomina.asp El sistema registral chileno se basó en el modelo francés, de manera especí?ca, en su Código Civil.

En Chile se considera la inscripción como requisito, prueba y garantía de la posesión, destinada a registrar un cambio ocurrido en la realidad y no en lo jurídico.

Efectos:

a) El Registro será simplemente declarativo y no constitutivo, en cuanto corrobora la posesión actual, pero no determina el dominio;
b) No impide las reivindicaciones de terceros que se han visto privados de la posesión de la cosa;
c) No constituye fuente de derechos reales sino de hecho materiales (posesión);
d) La inscripción sólo sirve para la tradición de la cosa, la cual sólo en de?nitiva es adquirible mediante la prescripción adquisitiva;
e) Es igualmente requisito de publicidad.

El sistema registral chileno tiene una historial intachable, en virtud de que ha funcionado en forma óptima y día a día el servicio se hace más e?ciente. En el caso particular de Santiago, donde anualmente se llevan a cabo miles de inscripciones, el sistema ha demostrado, además, ser e?caz, rápido y seguro, gracias a que el CBRS lleva tiempo modernizándose en sus áreas de servicio al cliente y de informática, así como porque cuenta con un equipo de expertos que cumplen una función estratégica en la entidad.

Cada funcionario del CBRS está ampliamente capacitado para cumplir con su labor en cada una de las etapas de estudio, análisis, tramitación y aprobación que requiere un documento (desde que ingresa por caja hasta que sale despachado y devuelto al cliente en un plazo breve).

Entre las unidades y divisiones del CBRS encontramos tres que destacan; dos de ellas por su modernidad, avance, tecnología y mejor atención, tanto para el usuario, como para la entidad (Servicio Remoto e Informática); la tercera sobresale por ser la piedra angular de todo el sistema: el Departamento de Estudios, donde se lleva a cabo una exhaustiva revisión de la escritura y que ?scaliza se cumpla al pie de la letra lo que en ésta dice.

La sección de Servicio Remoto está encargada de cuanto se relacione con la atención de usuarios.

El Servicio Remoto está conformado por funcionarios altamente cali?cados y expertos en todo lo que el o?cio otorga, además de estar ideado para dar respuestas concretas a las miles de consultas de diversa índole. Por ello, si existe alguna pregunta que el personal del Servicio Remoto no pueda resolver al instante, el personal acude a la sección debida en busca de orientación sobre la consulta especí?ca para que luego la información correcta y precisa sea traspasada al cliente.

Después de comprobarse su e?cacia y resultados, se comenzó a poner en práctica el mismo servicio para los usuarios con tarjetas de crédito y depósitos bancarios.

En el Servicio Remoto existen dos direcciones de correo electrónico –una de información y otra de servicios–para aclarar las dudas y consultas del público. Por la de información, la gente puede hacer todas sus consultas sobre el o?cio del Conservador, mientras que a través del correo de servicios puede averiguar lo relacionado con tramitación de documentos. Servicio Remoto no sólo contesta (por vía telefónica, de correo electrónico o de sala de conversación –“chat”–) las preguntas que proceden de regiones y de Santiago, sino que además está encargado de imprimir todos los requerimientos que el usuario pide –alrededor de 160 solicitudes por día–, repartirlas, timbrarlas, liquidarlas, hacer devoluciones de dinero para tarjetas de crédito y depósitos bancarios cuando el trámite no pueda efectuarse, dar carátulas a las inscripciones regionales, etc.

El servicio funciona de tal manera que prácticamente hace innecesario acudir físicamente al CBRS, pues todos los documentos solicitados por las vías mencionadas son despachados mediante Chilexpress al usuario, cumpliendo con los tiempos estipulados para cada tipo de trámite.

Departamento de Estudios: la Piedra Angular

El Departamento de Estudios constituye la fase inicial de cualquier tramitación en el CBRS.

La labor que desarrolla esta sección es muy compleja, existen múltiples detalles que deben ser analizados a fondo y estudiados antes de dar curso a las inscripciones.

En el interior del departamento sólo se opera con escrituras públicas –en el caso de la compraventa entre individuos– y expedientes –en el de las sucesiones por causa de muerte–.

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