A nadie se le oculta que las relaciones jurídico-privadas de los comuneros en orden a la disponibilidad de su derecho de copropiedad no fueron distintas en Roma de las de la actualidad. Las mismas necesidades que pudo sentir el condómino romano de disponer de su cuota perviven hoy en día.

Alfonso Murillo Villar Decano de la Facultad de Derecho de la Universidad de Burgos, España

Sin embargo, como tendremos ocasión de ver, en algunos aspectos muy puntuales ha variado su solución jurídica, lo cual permite, partiendo del derecho romano, enfocar el problema actual. En de?nitiva, nos servimos del derecho romano como instrumento de crítica del derecho positivo, pues al contraponer ambos derechos se observa que el primero es un instrumento apto para la crítica del segundo, con más razón si la institución analizada es de raíz romanística.

La cotitularidad del derecho de propiedad, por principio, exige cierta coordinación para su ejercicio. Si los cotitulares se comportan como extraños, se lesionarán, en la mayoría de los casos, tanto los intereses ajenos como los propios. Estas situaciones se intentan evitar con lo establecido en los artículos 392 a 406 del Código civil español: De la comunidad de bienes. El régimen allí articulado revela claramente la existencia de una doble esfera de facultades de cada condómino. Por un lado, las denominadas facultades colectivas, que emergen de la misma pluralidad de cotitulares, y, por otro, supeditadas a las primeras, están las facultades individuales sobre la cosa y sobre la cuota. La titularidad individual sobre una fracción de propiedad, cuestión que nos ocupa en esta sede, se halla recogida en el artículo 399.

No por casualidad sino por orígenes comunes, el Código civil para el Distrito Federal en materia común y para toda la República en materia federal de México, en su artículo 950, reproduce con práctica total exactitud lo que se establece en el artículo 399 del Código civil español. Exactamente lo mismo puede a?rmarse a propósito de lo establecido en el artículo 973 del Código civil del Estado de Jalisco, e igualmente de los restantes Códigos civiles de los otros Estados de la República, en los cuales, en cambio, se han introducido algunas modi?caciones, más de forma que de fondo, por medio de matizaciones y ampliaciones que en absoluto deforman la común regulación.

Cada condómino ostenta respecto de su cuota un derecho autónomo que, por consiguiente, forma parte de su patrimonio. No obstante, todo partícipe deberá abstenerse de perjudicar con su actividad tanto el interés de la comunidad como el de los demás copartícipes en su respectivo derecho. Estas limitaciones son, entre otras, las que enmarcan el sentido y alcance del artículo 399 del Código civil español, en cuanto norma que ensalza la titularidad individual dentro de una situación de copropiedad. Como ya hemos anunciado resulta del mismo tenor el artículo 950 del Código civil de México, cuya reproducción incluimos; a pesar de ello, las referencias más frecuentes se harán del Código español.

Artículo 399 Cód. Civ. Esp..- Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún sustituir a otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

Artículo 950 Cód. Civ. Méx..- Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alicuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto.

Un precepto con este o de similar contenido es indispensable en un régimen de copropiedad si se quieren armonizar de forma no lesiva los intereses individuales y los colectivos.

Este artículo representa la culminación histórica, por su generalización en síntesis, del secular proceso de reconocimiento de los actos de libre disponibilidad que competen a cada condueño sobre su cuota de participación en la comunidad de bienes. Se trata de un artículo muy importante por cuanto pretende condensar todos los derechos singulares de los cotitulares, ciñéndolos a su cuota y con plena autonomía respecto de los demás condóminos. Este precepto no carece de verdaderos antecedentes históricos, aunque su inspiración inmediata provenga de codi?caciones próximas en el tiempo. Tanto en el derecho romano como en el derecho tradicional español se observa una con?guración de la comunidad por cuotas muy semejante a la actual, motivo, sin duda, por el que debe resaltarse su alcance. Puede decirse, aunque ciertamente no lo es, que se asemeja bastante a un intento de compendio comprensivo de aquellos supuestos de disposición de la cuota que ya la casuística jurisprudencial romana había reconocido.

Tantos siglos de dispersión jurídica se han hecho acreedores a la pretendida compilación del artículo 399. La Comisión codi?cadora realizó un plausible esfuerzo al introducir, por vez primera en nuestro derecho, el reconocimiento explícito de la disponibilidad del derecho de copropiedad. Empero, es preciso objetar que su redacción no es técnicamente perfecta, de ahí la necesidad de realizar una ampliación de su contenido a través de una moderada interpretación con base en una retrospección histórica. El análisis lo realizaremos siguiendo las pautas que marca el propio artículo 399: una disposición general; los actos dispositivos comprendidos en dicho reconocimiento y sus efectos.

I

Comienza a?rmando el Código civil español que “todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan”. Con esta aseveración se está reconociendo a cada copropietario todas las facultades dominicales que otorga el derecho de propiedad del artículo 348. Por consiguiente, la porción de cada condómino se erige en propiedad individual, respecto de la cual será menester respetar los derechos a ella inherentes.
Pero, junto a las limitaciones generales establecidas en las leyes para gozar y disponer del derecho de propiedad (art. 348), habrán de tenerse en cuenta las propias y especí?cas de la comunidad de bienes. Estas se hallan establecidas en el propio artículo 399, que más adelante abordaremos; en el artículo 597, que impide constituir una servidumbre sobre un fundo indiviso sin el consentimiento de todos los copropietarios; y en el artículo 1522, por lo que respecta al derecho de retracto de los condueños en el supuesto de enajenación a un extraño.

El legislador, creemos, no debió incluir la expresión “parte”, desde el momento en que la libre disposición, abiertamente reconocida al comunero, es de la “cuota” de participación (art. 393). Con “parte” no se re?ere a una porción física o material de la cosa, sino a la cuanti?cación de la participación alicuota que necesariamente ha de venir expresada en forma numérica. Se trata de la plena propiedad sobre su cuota, no sobre toda la cosa ni sobre una porción material concreta de la misma. Esta circunstancia ha sido admirablemente superada en el Código civil Federal mexicano, artículo 950, así como en un gran número de Códigos Sustantivos de los Estados, sirva como ejemplo el del Estado de Jalisco, artículo 973, que utilizan la expresión “parte alícuota”, con lo cual resulta perfectamente inteligible lo que se regula, a la vez que dispersa cualquier duda de interpretación.

En de?nitiva, no debe confundirse entre disposición de cuota y disposición de parte de la cosa4. Aunque manente communione los comuneros pueden disponer libremente de su derecho de copropiedad y no directamente de la cosa, pues, nemo dat quod non habet, también es cierto que puede fundamentarse en este artículo la distinción entre los actos de disposición en comunidad, los actos de disposición individual efectuados por cada comunero y los realizados coordinadamente por todos los comuneros.

Es un hecho cierto que desde la antigua communio romana, superado el antiquísimo consortium ercto non cito, y a través de todo nuestro derecho histórico ha cuajado en nuestro actual ordenamiento jurídico la idea de que en el régimen de la comunidad de bienes cada comunero debe tener la propiedad y la libre disponibilidad de su derecho con independencia de la cosa sobre la que recaiga. Lo importante, creemos, no es sólo su pleno reconocimiento sino su parangón con la propiedad individual, pues es de ahí de donde deriva el peculiar funcionamiento de aquella situación en la que la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Es más, si fuera preciso efectuar la división para poder disponer de la “parte” a que uno tiene derecho, no tendría sentido la existencia de un régimen comunitario, y, por ende, sería incorrecto utilizar el término copropiedad para referirnos a ello.

La aceptación de la plena propiedad de la cuota exige la existencia de los pertinentes medios de defensa judicial. A semejanza del derecho romano, nuestro sistema procesal ofrece a cada comunero la posibilidad de ejercer acciones petitorias. En unos casos para defender su interés particular, en otros en defensa de la comunidad. En ambos casos, tanto frente a terceros como frente a los demás condóminos. Las acciones más signi?cativas que un copropietario puede ejercitar son la acción reivindicatoria, negatoria y confesoria. A pesar de ello, por lo que respecta al interés particular y en relación con la acción reivindicatoria, “debe decirse que resulta difícil en la práctica la reivindicación de una cosa común, sólo por la parte que corresponda al copropietario, salvo en el caso de que proceda frente a los demás copropietarios, tratando de ?jar o delimitar los límites de cada cual”.

II

No debemos encuadrar en el artículo 399 del Código civil español situaciones cuyas soluciones se hallan en el régimen general de la comunidad de bienes, y, fundamentalmente, en el artículo 397 en donde se establece el régimen de los actos de alteración. Simplemente, sin forzar la literalidad del precepto, en él se ordenan cuantos actos de disposición son admisibles a un comunero respecto de su cuota, “pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir a otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales”. Nos referimos a aquellas actuaciones individuales de cada condómino que despliegan sus efectos sobre su parte correspondiente en la cosa común. Dentro de estos tipos de actos pueden distinguirse aquellos que suponen una disposición total del derecho individual de cada condómino y que modi?can la titularidad de la comunidad (enajenación, permuta, donación, dote y derelictio), de aquellos otros que sólo implican una disposición parcial y que no modi?can la titularidad de la comunidad (arrendamiento, hipoteca y usufructo).

La plena propiedad de la cuota faculta para disponer mediante la enajenación; ésta puede efectuarse por su totalidad o bien parcialmente, pues un cotitular puede desprenderse en parte de su participación y continuar siendo comunero, pero, eso sí, en menor proporción. La enajenación de la cuota o de una parte de la misma determina inexorablemente que el adquirente ingrese a todos los efectos en la comunidad en calidad de comunero. Supone, por tanto, la transmisión del derecho que se ostenta dentro de la comunidad y de la posición jurídica que se ocupa en ella. Con esas mismas consecuencias fue concebida la enajenación de la cuota en el derecho romano y en nuestro derecho histórico.

Cuando se enajena el derecho de copropiedad no se transmite una parte cierta y determinada de la cosa. Por ello, el vendedor difícilmente podrá cumplir el requisito de la entrega de la cosa por medio de la toma en posesión del comprador, tal y como exige el artículo 1462 del código civil español, párrafo 1º. En consecuencia, será necesario realizar la venta mediante escritura pública, cuyo otorgamiento equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato, como preceptúa el párrafo 2º. En Roma quien vendía su cuota permanecía vinculado a los efectos comunitarios hasta tanto se efectuase la plena transmisión de la propiedad. Para el derecho clásico, por ser la cuota una res incorporalis, los modos de transmisión más habituales fueron la in iure cessio y la mancipatio, sin descartar la traditio como consta en la compilación justinianea, pues deberá tenerse en cuenta la espiritualización de los modos de entrega, que iniciada ya en el periodo clásico ha sido recogida en el Código (arts. 1463 - 1464).

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La Influencia de la Tradicion Romanistica en la Regulacion de los Actos de Disposicion Juridica de la Cuota en el Condominio.pdf	546.21 KB