El presente artículo busca responder a estas preguntas desde la perspectiva del derecho internacional, utilizando los métodos del derecho comparado. Para ello, hago una breve descripción del Notario en México, el Distrito Federal, el Estado de Jalisco y el Estado de California en los Estados Unidos. Con base en la descripción del marco normativo antes señalada, dedico la segunda mitad del presente artículo a analizar las Compañías de Seguros de Propiedad, los “agentes de propiedad”, su participación en los mercados inmobiliarios y las diferentes reacciones que han producido entre el público de los Estados Unidos, en particular por parte de su Auditoria Superior de la Federación. Finalmente, identifico tres nuevas tendencias en los mercados inmobiliarios mexicanos y sus posibles efectos sobre la práctica notarial en nuestro país.

El Notario en México

En el derecho mexicano, el notario es un personaje de primera importancia en la práctica profesional. Cumple un papel determinante en la mayor parte de las operaciones y negocios jurídicos, en particular en las relacionadas con la compraventa y disposición de bienes inmuebles.

Desde la perspectiva de la doctrina, el notario “es un profesional del derecho que después de sustentar diversos exámenes ejerce la carrera u oficio notarial con objeto de brindar seguridad jurídica y certeza en las transacciones de las que da fe, siempre con un alto nivel de profesionalismo, con independencia frente al poder público y a los particulares, una completa imparcialidad para sus clientes y una autonomía en sus decisiones las cuales sólo tienen por límite el marco jurídico y el estado de derecho”.

El Notario en el Distrito Federal

Por su parte, la función notarial es estrictamente regulada por las legislaciones de las diferentes entidades de la República, donde se describe detalladamente lo que la sociedad espera de la función del notario. Al respecto, vale la pena analizar lo que establece la ley del notariado del Distrito Federal:

Artículo 3. En el Distrito Federal corresponde al Notariado el ejercicio de la función notarial, de conformidad con el articulo 122 de la Constitución.
El Notariado es una garantía institucional que la Constitución establece para la Ciudad de México, a través de la reserva y determinación de facultades de la Asamblea y es tarea de esta regularla y efectuar sobre ella una supervisión legislativa por medio de su Comisión de Notariado.
El Notariado come garantía institucional consiste en el sistema que, en el marco del notariado latino, esta Ley organiza la función del notario como un tipo de ejercicio profesional del Derecho y establece las condiciones necesarias para su correcto ejercicio imparcial, calificado, colegiado y libre, en términos de Ley.
Su imparcialidad y probidad debe extenderse a todos los actos en los que intervenga de acuerdo con ésta y con otras leyes.

Artículo 6. Esta Ley regula el tipo de ejercicio profesional del derecho como oficio jurídico consistente en que el Notario, en virtud de su asesoría y conformación imparcial de su documentación en lo justo concreto del caso, en el marco de la equidad y el Estado Constitucional de Derecho y de la legalidad derivada del mismo, reciba por fuerza legal del Estado el reconocimiento público y social de sus instrumentos notariales con las finalidades de protección de la seguridad jurídica de los otorgantes y solicitantes de su actividad documentadora.

Art. 102. … Las enajenaciones de bienes inmuebles y la constitución o transmisión de derechos reales a partir de la cantidad mencionada en el Código Civil al efecto, así como aquellos actos que garanticen un crédito por mayor cantidad que la mencionada en los artículos relativos del Código Civil, deberán de constar en escritura ante Notario, salvo los casos de excepción previstos en el mismo...

Así pues, la legislación del Distrito Federal hace un particular énfasis en la imparcialidad, probidad y equidad del notario, al cual sujeta a estrictos procesos de selección y obliga a elevados estándares de calidad que son supervisados de manera continua, tanto por el gobierno de la entidad como por el Colegio de Notarios.

A cambio de estas altas exigencias, la ley confiere al notario una condición de privilegio al darle el derecho exclusivo de protocolizar los instrumentos en que se enajenen inmuebles o se constituyan o transmitan derechos reales. Este derecho de exclusiva va aparejado de la obligación de convertirse en cobrador de impuestos locales (impuestos sobre transmisiones patrimoniales, negocios jurídicos, actualización en el pago de impuestos prediales, etc.) y federales (como retenedor y obligado solidario en el pago del impuesto sobre la renta del vendedor)

El Notario en Jalisco

La situación del notario en el Estado de Jalisco no es muy distinta a la del Distrito Federal, la nueva ley del notariado promulgada en el año 2006 define al notario y su actuación en materia inmobiliaria en los siguientes términos:

Artículo 3°. Notario Público es el profesional del derecho que desempeña una función pública, investido por delegación del Estado a través del Titular del Poder Ejecutivo, de la capacidad de formalizar y dar fe para hacer constar hechos, actos y negocios jurídicos a los que se quiera o deba dar autenticidad y seguridad jurídica.
También le faculta intervenir como mediador, conciliador o árbitro, y en concurrencia con los órganos jurisdiccionales, en el trámite de negocios de jurisdicción voluntaria y de los procedimientos sucesorios en tanto no se suscite controversia entre los interesados, en los casos en que expresamente la Ley lo autorice.
El notario podrá ser depositario de bienes, disposiciones testamentarias, acciones de empresas mercantiles y de otros títulos valor, que sean consecuencia de los actos jurídicos otorgados ante él, de conformidad a lo establecido en el artículo 90 de ésta Ley, y en los casos que prevea el Reglamento.

Artículo 4°. El notario público, como profesional del derecho, tiene la obligación de asesorar personalmente e ilustrar con imparcialidad a quienes soliciten sus servicios, por lo que debe recibir, interpretar y dar forma a su voluntad, proponiendo los medios legales adecuados para el logro de los fines lícitos que se proponen alcanzar, y advertirles de las consecuencias legales de su voluntad

Artículo 5°. El notario tendrá plena autonomía e independencia en cuanto a su actividad, la que realizará bajo su responsabilidad y sujeto a las disposiciones de esta Ley y demás ordenamientos legales a los que debe circunscribir su actuar.

Artículo 87°. Cuando se pretenda constituir o transmitir derechos reales sobre bienes inmuebles ubicados en el Estado, el notario, autoridad o titular registral, cumpliendo con las condiciones que señala la Ley del Registro Público de la Propiedad, presentará aviso cautelar al Registro Público de la Propiedad, para que expida un certificado de libertad o gravamen con cautelar inserto, mismo que tendrá una vigencia máxima de cuarenta y cinco días hábiles contados a partir de la fecha de expedición y que deberá referirse a la misma finca, a su titular, a los gravámenes y a las limitaciones de dominio que reporte.
También deberá insertarse en la escritura el certificado de libertad o gravamen, cuando se trate de enajenación de bienes inmuebles inscritos, el cual se agregará al Libro de documentos correspondiente

A semejanza de la legislación del Distrito Federal, la legislación del Estado de Jalisco establece requisitos para el nombramiento de los notarios, tales como el ser licenciado en derecho y cumplir numerosos requisitos y sujetarse a rigurosos exámenes de oposición a efecto de ser nombrado.

La ley del Notariado del Estado de Jalisco, hace énfasis en la imparcialidad, autonomía e independencia del notario, obligándolo a asesorar personalmente a las partes e “ilustrar” a las personas que soliciten sus servicios, advirtiéndolos de las consecuencias legales de los actos otorgados.

En materia inmobiliaria, además de las obligaciones establecidas en la legislación del Distrito Federal, la ley obliga al notario a participar desde un inicio en las operaciones relacionadas con inmuebles e hipotecas, obligándolo a obtener un certificado cautelar del Registro Público de la Propiedad e insertarlo en los instrumentos que ante su fe se otorguen.

El Notario en los Estados Unidos.

La figura del Notario no es exclusiva del derecho mexicano, ni siquiera del notariado latino. Incluso en los Estados Unidos encontramos que el estado delega la fe pública en aquéllos ciudadanos que solicitan el contar con la patente de notario. Como ejemplo de lo anterior, encontramos que en el Estado de California, la función del notariado está regulada por el Código de Gobierno, que establece lo siguiente:

8201. (a) Cualquier persona que sea nombrada notario público debe cumplir los siguientes requisitos:
1) Ser residente legal de este estado al momento del nombramiento, salvo lo establecido por el artículo 8203.1
2) Ser mayor de 18 años de edad
3) Para los nombramientos posteriores al 1 de Julio de 2005, haber aprobado satisfactoriamente un curso de estudios de seis horas, aprobado por el Secretario de Estado, relativo al artículo 8201.2, relacionado con las funciones y deberes del notario público
4) Haber completado satisfactoriamente el examen escrito prescrito por el Secretario de Estado que determine la aptitud de la persona para ejercer las funciones y deberes del notario público. Todas las preguntas deberán basarse en la ley del estado, de conformidad con el folleto de leyes de California relacionadas con el notario público que es distribuido por el Secretario de Estado.

8205. Es deber del notario, cuando se le solicite:
1) Exigir la aceptación y pago de documentos de cambio extranjeros y locales, tales como notas de cambio, pagarés, sus protestos y en caso de no aceptación, el ejercer las funciones que les confieren a los notarios las leyes locales y extranjeras o los usos comerciales
2) Tomar conocimiento de disposiciones en materia de donación de órganos, instrucciones , poderes, hipotecas, escrituras, testamentos, donaciones, enajenaciones y otros instrumentos otorgados por una persona por escrito, otorgando un certificado de fé, anotado o anexado al instrumento. Dicho certificado deberá ser firmado de puño y letra del notario. Un notario no podrá dar fe de un documento incompleto.
3) Tomar deposiciones o juramentos escritos, recibir juramentos y declaraciones unilaterales de voluntad en todos los asuntos relacionados con su oficina o que puedan ser utilizados ante un tribunal, juez, funcionario o comisión. Cualquier deposición, juramento escrito o declaración unilateral de la voluntad deberá ser firmado de puño y letra del notario.
4) Certificar copias de los poderes, de conformidad con el artículo 4307 del Código de Procedimientos. La certificación deberá ser firmada de puño y letra del notario
b) Asimismo, será obligación del notario, previa solicitud por escrito
1) Entregar copia de su libro de documentos al Secretario de Estado
2) Informar al Secretario de Estado de sus actos como notario dentro del término de 30 días a partir de que sea requerido al efecto por correo certificado.

A pesar de las primeras similitudes que se desprenden a primera vista de la lectura de los ordenamientos anteriores, el notario en el derecho de los Estados Unidos no es un protagonista del mundo del derecho sino un simple certificador de firmas sin obligaciones, requisitos, ni privilegios particulares. El notario en los Estados Unidos ni siquiera necesita ser abogado.

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